Bereken in 30 seconden welke optie financieel voordeliger uitvalt in jouw situatie. Inclusief hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, kosten koper en alle 2026 regels.
Deze tool geeft een indicatie op basis van algemene rekenregels en is geen vervanging voor hypotheekadvies. Voor jouw persoonlijke situatie raden we een gesprek met een gecertificeerd adviseur aan.
Alle bedragen zijn maandlasten. We gebruiken indicatieve 2026 hypotheekrente, NHG-regels en fiscale tarieven.
Volgens publicaties van het Kadaster werden in 2024 ruim 200.000 woningen verkocht in Nederland — een lichte stijging vergeleken met het dieptepunt van 2023. De gemiddelde verkoopprijs lag rond €465.000, met grote regionale verschillen: in Friesland naar schatting ca. €322.000, in Amsterdam ruim €620.000. Tegelijkertijd stegen de huurprijzen in de vrije sector — meer dan inflatie, en meer dan de wettelijke verhoging in de gereguleerde sector toelaat.
De vraag "kopen of huren" is daarmee scherper dan ooit. Maandlasten van een hypotheek liggen door de gestegen rente vaak hoger dan een vergelijkbare huur op korte termijn. Maar over 10 jaar gerekend, met aflossing en mogelijke waardestijging, kantelt de balans vaak naar kopen — mits je het je kunt veroorloven én lang genoeg blijft wonen. Dit hangt sterk af van jouw persoonlijke situatie.
De grootste valkuil bij rekenen aan kopen: alleen de hypotheekafbetaling meenemen. In werkelijkheid zijn er nog vier maandelijkse posten die snel een paar honderd euro toevoegen aan je werkelijke maandlast.
Tegenover die posten staat de hypotheekrenteaftrek: in 2026 maximaal ca. 37,56% van de betaalde rente terug via je belastingaangifte. Dat scheelt voor een gemiddelde koper enkele honderden euro's per maand — maar wordt over de jaren minder, omdat je rente afneemt naarmate je aflost. Voor actuele tarieven en jouw specifieke situatie, raadpleeg de Belastingdienst.
Voor starters tussen 18 en 35 jaar geldt sinds 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop tot een bepaalde grens (in 2026: in beginsel €555.000, controleer actuele grens). Dat scheelt 2% van de woningwaarde — bij een huis van €400.000 dus naar schatting €8.000 die je niet hoeft te betalen. Dit is een eenmalige besparing en geldt doorgaans alleen bij je eerste eigen woning waarin je zelf gaat wonen (hoofdverblijf).
Belangrijk: de leeftijdsgrens (35) wordt gangbaar getoetst op de dag van levering, niet op tekendatum. Loop je tegen die grens aan? Plan de levering zorgvuldig en laat dit checken door een notaris of adviseur.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een waarborg die je beschermt als je je hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid. De NHG-grens voor 2026 ligt rond €470.000. Koop je onder die grens, dan kun je NHG aanvragen en krijg je doorgaans 0,4-0,6% korting op je hypotheekrente — over 30 jaar tikt dat flink aan, al hangt het exacte voordeel af van het hypotheekbedrag en de marktrente.
De kosten: ca. 0,4% NHG-borgtochtprovisie eenmalig, doorgaans aftrekbaar in box 1. Voor actuele tarieven en voorwaarden: zie de officiële NHG-website.
| Aspect | Kopen | Huren |
|---|---|---|
| Maandlasten op korte termijn | Vaak hoger | Vaak lager |
| Maandlasten over 10 jaar | Stabieler | Stijgt jaarlijks |
| Vermogensopbouw | Ja (aflossing) | Nee |
| Onderhoudskosten | Voor jou | Voor verhuurder |
| Flexibiliteit | Laag | Hoog |
| Risico waardedaling | Ja | Nee |
| Eenmalige kosten | €10.000-€20.000 | Borg + 1e maand |
| Belastingvoordeel | Hypotheekrenteaftrek | Geen |
Niet altijd is kopen voordeliger. Er zijn duidelijke situaties waarin blijven huren een betere keuze kan zijn:
Voor wie nog niet wil kopen en op zoek is naar een geschikte huurwoning: bemiddelingsplatforms zoals 123Wonen hebben aanbod in meerdere steden. Houd er rekening mee dat aanbod, prijzen en voorwaarden sterk verschillen per regio en moment — vergelijk altijd meerdere bronnen.
Hypotheekverstrekkers berekenen je maximale lening op basis van vier factoren: bruto inkomen, gezinssituatie, lopende leningen (inclusief studieschuld) en de hypotheekrente. Een gangbare vuistregel voor 2026: een alleenstaande zonder studieschuld kan naar schatting ongeveer 4-4,5x het bruto jaarinkomen lenen. Met partner en gezamenlijk inkomen vaak wat meer. De exacte normen worden jaarlijks vastgesteld; raadpleeg een adviseur voor jouw situatie.
Een paar indicatieve voorbeelden voor 2026 (annuïtair, 30 jaar, NHG):
Studieschuld telt mee — vroeger werd het volledige bedrag belastend, sinds 2024 kijken banken naar de werkelijke maandtermijn. Dit kan de leenruimte aanzienlijk verruimen, maar de exacte impact verschilt per situatie.
Als de berekening uitwijst dat kopen voor jou voordeliger is, is een goede makelaar het verschil tussen een vlotte aankoop en een dure misser. Via platforms als Makelaarzoeker kun je makelaars in jouw regio vergelijken op tarief, beoordelingen en specialisme. Vraag altijd meerdere offertes op en check of de makelaar NVM-, VBO- of VastgoedPRO-aangesloten is.
Sinds 2018 is 100% financiering niet meer toegestaan — je kunt maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Maar de kosten koper (notaris, taxatie, advies, eventueel overdrachtsbelasting) komen daarbovenop. Reken op gemiddeld ca. 5% van de koopprijs aan eigen geld. Bij €350.000 woning: ongeveer €17.500 nodig. Voor starters onder 35 vaak minder, omdat de overdrachtsbelasting onder voorwaarden wegvalt.
Bij een waardedaling kan je huis "onder water staan": je hypotheekschuld is dan hoger dan de waarde. Je kunt blijven wonen — er gebeurt niets — maar verkopen wordt lastig zonder geld bij te leggen. Met NHG ben je doorgaans beschermd: bij gedwongen verkoop (door werkloosheid, scheiding, arbeidsongeschiktheid) wordt de restschuld in beginsel kwijtgescholden, mits aan de voorwaarden is voldaan. Zonder NHG ligt dit risico bij jou.
Nee. Een hypotheekverstrekker mag in beginsel alleen je werkgeversverklaring opvragen — geen verdere details. Je werkgever weet wel dat je hem nodig hebt voor de aanvraag, maar krijgt geen inzage in details van je hypotheek of bod. Veel werkgevers vinden dit gangbaar en vullen de verklaring binnen een paar dagen in.
Bij annuïtair blijft je maandlast hetzelfde, maar betaal je in het begin vooral rente (en weinig aflossing). Bij lineair los je elke maand evenveel af, dus je maandlast daalt over tijd. Annuïtair is populairder omdat je het eerste jaar minder betaalt. Sinds 2013 is alleen annuïtair en lineair fiscaal aftrekbaar — aflossingsvrij niet meer voor nieuwe hypotheken.
Je kunt je hypotheek in veel gevallen "meenemen" naar een nieuw huis (overdraagbaarheid), behoudt dan dezelfde rente en voorwaarden. Niet alle hypotheken laten dit toe — check je polis. Bij verkoop binnen een rentevaste periode kan een boeterente gelden als je oversluit naar een lagere rente bij een andere geldverstrekker. De boete kan oplopen, dus laat dit voor je situatie doorrekenen.
Bij ongetrouwd samenwonen is een samenlevingscontract met afspraken over de woning belangrijk. Bij scheiding moet doorgaans één van de twee de hypotheek alleen kunnen dragen, anders moet het huis worden verkocht. Bij gezamenlijke aanvraag kijken banken of het inkomen van één partner volstaat om de hypotheek over te nemen. Adviseur raadplegen vóór samenkoop voorkomt veel ellende.
Ja, maar sinds 2024 minder zwaar dan vroeger. Banken kijken nu doorgaans naar je werkelijke maandtermijn in plaats van het oorspronkelijke leenbedrag. Als jij €100/maand aflost, telt dat als €100/maand voor je leennorm. Voor wie 35 jaar terugbetaalt onder het sociaal-leenstelsel scheelt dit gemiddeld extra leenruimte — exacte impact is persoonsafhankelijk.
Als de berekening ongeveer gelijk uitkomt (€50/maand verschil of minder), wegen niet-financiële factoren zwaar. Verhuiszin, baanverandering, gezinsuitbreiding, of gewoon de wens flexibel te blijven — die zijn allemaal valide redenen om te huren, ook als kopen "rationeel" iets goedkoper lijkt. De stress van een huis bezitten kost ook iets, al staat dat niet in tabellen.
Verkennen welke huurprijs past bij je inkomen, of wat je netto overhoudt? Deze tools vullen elkaar aan: