Vul je woninggegevens in en krijg een ruwe indicatie van een redelijke kale huurprijs op basis van het puntensysteem. Optioneel: download een voorbeeldbrief om vervolgstappen te overwegen.
Deze tool geeft een indicatieve berekening en vervangt geen juridisch advies. Voor jouw specifieke situatie raden we aan contact op te nemen met de Huurcommissie of het Juridisch Loket.
We berekenen indicatief je puntenwaardering volgens publieke richtlijnen van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Op basis van je invoer is dit een indicatieve berekening op basis van publieke richtlijnen.
Deze gegevens komen in de voorbeeldbrief aan je verhuurder en het concept-verzoekschrift aan de Huurcommissie.
Bekijk de inhoud hieronder en download beide PDF's. Dit zijn voorbeelden — pas ze aan op jouw situatie en laat ze eventueel toetsen door een professional.
Voorbeeldbrief om eerst aangetekend naar je verhuurder te sturen.
Voorbeeld voor als je verhuurder niet akkoord gaat.
Volgens schattingen van organisaties als de Woonbond betaalt een aanzienlijk deel van de huurders in de gereguleerde sector mogelijk meer dan het wettelijke maximum. Dat komt vaak niet door slechte bedoelingen van verhuurders, maar door verouderde puntentellingen, gewijzigde WOZ-waarden of verbouwingen die niet juist zijn verwerkt. Sinds 1 juli 2024 geldt bovendien de Wet betaalbare huur, waardoor ook het middensegment onder het puntensysteem valt — voor woningen tot ongeveer 186 punten kan de Huurcommissie nu een uitspraak doen over de huurprijs.
Of jij teveel betaalt hangt af van het aantal punten van je woning. Elke woning krijgt een score volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Bij die score hoort een wettelijke maximumhuur. Betaal je meer dan dat maximum? Dan kun je in veel gevallen verlaging vragen, óók als je contract jaren geleden is afgesloten. Exacte cijfers en regels kunnen wijzigen — raadpleeg voor jouw situatie altijd actuele bronnen zoals huurcommissie.nl.
Het Woningwaarderingsstelsel kent punten toe op basis van objectieve eigenschappen van de woning. Elke vierkante meter woonruimte telt voor 1 punt, energielabels leveren extra of minder punten op, en voorzieningen als een toilet, douche of buitenruimte tellen mee. Vervolgens telt de WOZ-waarde mee — dat onderdeel zorgt vaak voor de grootste verschillen.
| Categorie | Punten |
|---|---|
| Oppervlakte woonvertrekken | 1 punt per m² |
| Overige ruimtes (gang, bijkeuken) | 0,75 punt per m² |
| Verwarmde vertrekken | 2 punten per stuk |
| Energielabel A (groen) | +36 punten |
| Energielabel G (slecht) | 0 punten |
| Toilet + apart toilet | 3 + 2 punten |
| Douche | 4 punten |
| Bad | 6 punten |
| WOZ-waarde | variabel (gem. 25-40% van totaal) |
Exacte puntgrenzen en bijbehorende huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Voor actuele bedragen: zie huurcommissie.nl of rijksoverheid.nl.
Het proces in Nederland gaat in drie stappen. Niet alle stappen zijn altijd nodig — soms reageert je verhuurder na de eerste brief al constructief. De procedure verschilt afhankelijk van of je net je contract bent gestart (eerste 6 maanden) of al langer huurt.
Stuur je verhuurder een schriftelijk verzoek (aangetekend wordt aanbevolen) waarin je voorstelt de huur te verlagen naar het wettelijke maximum. Je geeft de verhuurder zes weken om te reageren. Onze tool genereert een voorbeeldbrief die je hiervoor kunt gebruiken — pas die wel aan op jouw eigen situatie.
Reageert je verhuurder niet of weigert die? Dan kun je een procedure starten bij de Huurcommissie (huurcommissie.nl). Er gelden leges (een bescheiden bedrag) die je in veel gevallen geheel of gedeeltelijk terugkrijgt als de Huurcommissie je in het gelijk stelt — voor het actuele bedrag verwijzen we naar huurcommissie.nl. De Huurcommissie doet doorgaans een fysiek onderzoek (puntentelling ter plaatse) en spreekt zich vervolgens uit over de hoogte van de huur.
In sommige gevallen kan een verhuurder de uitspraak van de Huurcommissie aanvechten bij de kantonrechter. Dit komt in de praktijk weinig voor.
Sinds 2015 telt de WOZ-waarde mee in het puntensysteem. In 2023 werd die invloed afgekapt op maximaal 33% van het totaal aantal punten. Dit is gedaan om gentrificatie tegen te gaan — anders zouden woningen in dure wijken automatisch in de vrije sector belanden door alleen de marktwaarde.
De WOZ-waarde van jouw woning vind je gratis op WOZ-waardeloket.nl. Vergelijk die met je eigen aanslag: betalen kan op basis van een andere (vaak hogere) waarde dan officieel geregistreerd. Tip: als de WOZ-waarde van je woning daalt, kunnen je punten zakken en daarmee ook de maximale huurprijs.
Het energielabel van je woning heeft een dubbele impact. In het puntensysteem leveren groene labels (A++++ tot A) flink meer punten op — een label A geeft 36 punten, terwijl een label G nul punten betekent. Maar minstens zo belangrijk: een slecht energielabel betekent doorgaans hogere energiekosten. Een woning met een laag label verbruikt in de regel meer gas en stroom dan een goed geïsoleerde woning.
Heb je een slecht geïsoleerde huurwoning waar je verhuurder weinig aan wil doen? Dan is overstappen naar een goedkoper energiecontract vaak één van de weinige knoppen waar je zelf nog aan kunt draaien. Wie zijn contract al jaren laat doorlopen, betaalt soms meer dan nieuwe klanten. Een actueel overzicht van stroom- en gascontracten is te vinden bij aanbieders als Vattenfall. Of overstappen voor jou ook daadwerkelijk loont hangt af van je huidige contract, verbruik en woning — vergelijk daarom altijd zelf meerdere aanbieders via een onafhankelijke vergelijker voordat je beslist.
Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) valt het middensegment ook onder het puntensysteem — tot 186 punten. Boven de 187 punten is het vrije sector en geldt geen wettelijke maximumhuur. Dan kan de Huurcommissie alleen oordelen over servicekosten en onderhoud, niet over de huurprijs zelf.
Nee. Een verhuurder mag een huurder niet opzeggen omdat die naar de Huurcommissie stapt. Dit is wettelijk vastgelegd. Een opzegging om die reden is nietig. Wel kan een verhuurder andere reguliere opzeggingsgronden gebruiken (eigen gebruik, dringend eigen gebruik, slecht huurderschap), maar dat staat los van een huurprijsprocedure.
Gemiddeld 4 tot 7 maanden, afhankelijk van drukte en complexiteit. Bij eenvoudige zaken (duidelijke punteoverschrijding) gaat het sneller. Houd er rekening mee dat de uitspraak werkt vanaf de gevraagde ingangsdatum, dus tijdens de procedure mag je gewoon je oude huur blijven betalen.
Niet automatisch. De huurverlaging gaat in vanaf de datum die je in je voorstel of verzoekschrift noemt — meestal twee maanden in de toekomst. Met terugwerkende kracht geld terugvorderen kan alleen in specifieke situaties (bv. als je binnen 6 maanden na het tekenen van een nieuw contract de aanvangshuur laat toetsen).
Ja, de regels gelden voor alle gereguleerde huur — particulier én corporatie. Wel hebben woningcorporaties vaak hun eigen interne klachtenprocedure die je eerst moet doorlopen. Check dit in je huurcontract of op de website van je corporatie. Daarna kun je alsnog de Huurcommissie inschakelen.
Tijdelijke contracten zijn sinds 1 juli 2024 sterk beperkt door de Wet vaste huurcontracten. Bestaande tijdelijke contracten blijven geldig, en ook daar kun je de huurprijs laten toetsen. Bij nieuwe contracten is bijna altijd een vast huurcontract verplicht, met uitzonderingen voor specifieke groepen (studenten, expats, etc.).
Ja, beide tellen mee. Een berging buiten de woning levert ongeveer 0,75 punt per m² op. Een parkeerplaats wordt apart gewaardeerd: open parkeerplaats 0,5 punt, overdekt 1 punt, garage 6 punten. Onze tool houdt hier nog niet volledig rekening mee — voor een definitieve berekening adviseren we de Huurcommissie te raadplegen.
Bekijk eerst of het verschil substantieel is — een paar euro per maand wegen niet altijd op tegen een hele procedure. Vanaf zo'n €30–€40 per maand verschil wordt het voor veel mensen interessanter om vervolgstappen te overwegen. Soms is een andere route praktischer: als je toch al overweegt te verhuizen, kun je het actuele aanbod aan huurwoningen bekijken via platforms als 123Wonen, waar woningen vanuit verschillende verhuurders op één plek zijn samengebracht. Het aanbod en de werkwijze verschillen per platform — vergelijk bij voorkeur meerdere aanbieders.
Wil je liever het juridische pad volgen, dan is dit de volgorde:
Voor sommige huurders die te hoog zitten, is verhuizen of kopen op termijn een serieuzere optie dan een lange procedure. Vooral als je in de vrije sector zit (187+ punten), zijn de mogelijkheden om de huur omlaag te krijgen beperkt. In dat geval kan het lonen om je oriëntatie te verbreden: vergelijken met andere huurwoningen of de stap naar koop overwegen.
Een goede start is oriënteren bij meerdere makelaars in jouw regio. Tarieven, werkwijze en specialisatie verschillen sterk per makelaar — via een vergelijkingsdienst als Makelaarzoeker kun je vrijblijvend voorstellen van makelaars ontvangen om met elkaar te vergelijken. Of dit voor jou geld bespaart hangt af van je specifieke situatie en de gekozen makelaar — vraag altijd om duidelijke tariefopgaven voordat je een opdracht geeft.
Heb je een huurprobleem? Deze gratis tools maken het makkelijker om te bepalen waar je staat: